Huurprijs
Huur je een particuliere kamer of woning? Dan is de kans groot dat je te veel betaalt. De maximale kale huurprijs voor je woning of kamer wordt bepaald aan de hand van een puntentelling. Er bestaan twee verschillende puntentellingen. Eén voor woningen en één voor kamers. Als blijkt dat je te veel betaalt, dan heb je recht op huurverlaging.
In veel grote steden is meer vraag dan aanbod op de woningmarkt. Daardoor vragen verhuurders hoge huren. Het is echter een misverstand dat je daar niks tegen kan doen. Er zijn wettelijke regels om de hoogte van je huur vast te stellen en daar moet je verhuurder zich aan houden.
In sommige gevallen is het mogelijk om de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van je huurovereenkomst te verlagen. Wat je dan te veel betaald hebt, moet je verhuurder dan aan jou terugbetalen.
Ook al heb je die te hoge huurprijs in je huurcontract zo afgesproken, ook dan is het mogelijk om de huur te verlagen. Het Huurteam kan dit voor je regelen. Maak nu een afspraak voor een woningopname!
Kijk voor meer informatie ook eens bij de veelgestelde vragen.
Huurcontract
Is jouw huurcontract rechtsgeldig?
Wat er wel en niet in je contract mag staan, is wettelijk geregeld. Wat er in de wet staat gaat altijd voor, ook al heb je iets anders afgesproken met je verhuurder. Onjuiste bepalingen zijn wettelijk gezien niet geldig en kan je ofwel aanvechten of gewoon naast je neerleggen. Wil je dat Huurteam je contract controleert? Stuur deze dan naar ons voor gratis advies.
Huurbescherming:
Huurbescherming is bedoeld om huurders te beschermen tegen het opzeggen van de huur door de verhuurder van de woning. De huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige én onzelfstandige woningen. Onder onzelfstandig worden onder meer studentenkamers verstaan. Studenten hebben bij het huren van een kamer dus ook recht op huurbescherming. De hoogte van de huur maakt hierbij niet uit. Er zijn wettelijke regels waar een verhuurder en huurder zich aan moet houden, zoals de opzegtermijn, de hoogte van de huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging en de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder. Deze bepalingen staan meestal goed beschreven in de huurovereenkomst. Helaas zien we ook dat niet alle verhuurders zich aan de wettelijke regels houden. Soms bewust, maar ook wel omdat ze de ingewikkelde regels niet goed kennen.
Opzegging door de verhuurder:
Woon je voor 1 juli 2016 in de woning dan bestaat er niet zoiets als een tijdelijk huurcontract. De verhuurder kan het contract niet eenzijdig opzeggen. De verhuurder dient goedkeuring van de rechter te vragen voor het ontbinden van een huurcontract.
Sinds 1 juli 2016 mag een verhuurder een tijdelijk huurcontract hanteren. Woon je na 1 juli 2016 in je huidige woning of kamer en heb je een contract voor bepaalde tijd? (Er staat een einddatum in je contract) Dan mag de verhuurder minimaal 1 en maximaal 3 maanden voor het eindigen van het tijdelijke contract eenzijdig opzeggen. Als de verhuurder het contract niet opzegt en jij blijft gewoon de huur betalen, dan verandert je contract in een vast contract. In sommige gevallen is het zo dat een huurder voor een minimale periode huurt. In dat geval mag zowel de huurder als de verhuurder tijdens deze minimale periode niet opzeggen.
Een contract kan nooit zowel een minimale periode als een maximale periode hebben.
Kortom:
- Er zijn wettelijke regels waar een verhuurder zich aan moet houden. De wet gaat boven de onderlinge afspraken tussen huurder en verhuurder.
- De verhuurder dient altijd schriftelijk op te zeggen.
- De verhuurder dient een correcte opzegtermijn te hanteren.
- De opzegtermijn voor een huurder is gelijk aan de betalingstermijn. Betaal je per maand, dan is de opzegtermijn ook één maand. Let op! Dit geldt niet bij een minimale contractduur.
Laat je huurcontract checken door het Huurteam! Stuur je contract toe of lees meer informatie bij de veelgestelde vragen.
Onderhoud
Heb je klachten over het onderhoud van je kamer, de gezamenlijke ruimten van jullie huis of over de woning? Dan kan het Huurteam je helpen. Sommige huurders nemen het gebrekkige onderhoud voor lief. Je bent blij dat je eindelijk een woning gevonden hebt en je vindt de huurprijs wel oké, ondanks de klachten. Het Huurteam helpt je hier wat aan te doen.
Bij slecht onderhoud van je kamer of woning kan je tijdelijk een lagere huurprijs krijgen. Je moet natuurlijk wel je verhuurder eerst de kans geven om de klachten te verhelpen. Als hij dit nalaat helpt het Huurteam om je huur te verlagen. Hiermee zijn de klachten niet verholpen, maar de lagere huurprijs compenseert je dan voor het ongemak voor het slechte onderhoud. Dit drukmiddel kan wel helpen dat je verhuurder alsnog de klachten verhelpt. Onderhoudsklachten zijn bijvoorbeeld lekkage, schimmelvorming, slechte of geen ventilatie of rotte kozijnen.
Je mag niet zomaar minder gaan betalen, dat kan alleen na een beslissing van de Huurcommissie. Je hebt recht op een kwalitatief goede kamer of woning. Je huisbaas is wettelijk verplicht je woonruimte goed te onderhouden. Zo niet, dan kan je huurprijs omlaag!
Heb je nu last van onderhoudsgebreken? Maak dan meteen een afspraak voor een woningopname. Hoe eerder we langskomen hoe beter. Kijk voor overige vragen over onderhoudsgebreken bij de veelgestelde vragen.
Servicekosten
Naast huur betaal je ook servicekosten. De verhuurder moet de servicekosten en de kale huur apart specificeren en jaarlijks afrekenen. In je huurcontract moet altijd apart staan vermeld hoeveel servicekosten je betaalt en waaraan. Bijvoorbeeld voor collectieve verwarming, schoonmaken van trappenhuizen of trapverlichting. Als de woning gestoffeerd en-of gemeubileerd is betaal je daar ook een vergoeding voor. Is dit niet apart gespecificeerd? Dan is er sprake van een all-in huur. De verhuurder moet dit uitsplitsen.
Je betaalt per maand een voorschotbedrag. Dit is een schatting van de totale kosten per jaar. De verhuurder mag alleen de werkelijke servicekosten in rekening brengen en mag hier geen winst op maken. Voor zaken als inbouwapparatuur of dubbel glas mogen geen servicekosten gevraagd worden, want die zaken zitten al in de kale huur berekend. Aan het eind van elk jaar dient de verhuurder de werkelijke kosten te berekenen en de huurders een afrekening te sturen. De verhuurder heeft hier tot 1 juli van het daaropvolgende jaar de tijd voor.
Als je te veel hebt betaald, hoor je dat terug te krijgen. Zelfs als je al bent verhuisd kan het Huurteam je geld terugvorderen. Sommige verhuurders vragen wel €150,- per maand te veel aan servicekosten. Je hoeft geen verhoging van de servicekosten te betalen als de afrekening niet of te laat komt.
Ook als er ineens nieuwe serviceposten opduiken, die niet in het huurcontract staan, hoef je dit niet zomaar te accepteren. Twijfel je over de hoogte van je servicekosten of wil je gewoon weten dat wat je betaalt aan servicekosten ook terecht is? Maak een afspraak voor een woningopname. Voor meer informatie over servicekosten kijk bij de veelgestelde vragen.
Intimidatie en bedreiging door verhuurder
Als je geïntimideerd of bedreigd wordt in je eigen woning is dat een ernstige en soms onhoudbare situatie. Zeker als je verhuurder hierachter zit, maar je dat moeilijk kan bewijzen. Gelukkig kan je er wel een aantal dingen tegen doen. Het Huurteam geeft advies en ondersteuning.
Huisvredebreuk
Een verhuurder mag nooit zonder toestemming toegang verschaffen tot de woning of de gemeenschappelijke ruimtes. Ook niet voor het uitvoeren van werkzaamheden. De verhuurder moet dit eerst aankondigen en een afspraak maken zodat één of meerdere bewoners thuis kunnen zijn om toegang te verschaffen. Treedt een verhuurder wel onrechtmatig naar binnen? Maak hem dan duidelijk dat dit niet zo hoort en dat hij terug kan komen op afspraak. Je kunt aangifte doen van huisvredebreuk en de cilinders van de deur vervangen (bewaar altijd de oude zodat je bij vertrek weer om kunt wisselen) als dit blijft voorkomen. Van dit laatste kun je de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen. Als huurder ben je wel verplicht om naar redelijkheid medewerking te verlenen bij het maken van een renovatie/inspectieafspraak.
Bedreigingen
Is er sprake van ongure types die zich bij jouw huis ophouden, die je bedreigen of zelfs schade aanrichten? Doe dan altijd aangifte bij de politie. Meld het schriftelijk met foto’s bij de verhuurder als er schade is aangericht of als vreemde personen zich toegang hebben verschaft tot de (gemeenschappelijke) woonruimte. In dat geval kun je ook de cilinder vervangen. Neem contact op met je wijkagent zodat deze op de hoogte is van de situatie.
In dringende gevallen is het mogelijk om met spoed een gerechtelijke procedure te starten (kortgedingprocedure). Huurders kunnen de rechter vragen om de verhuurder te verbieden om onaangekondigd de woning te betreden. Aan het verbod kan een fikse dwangsom worden gekoppeld. Hetzelfde geldt voor bedreigingen.
Dreigen met uitzetting
Veel verhuurders dreigen nog wel eens met het opzeggen van het huurcontract op het moment dat je een huurverlagingsprocedure hebt gestart. Als je een contract hebt voor onbepaalde tijd, kan de verhuurder je er nooit uitzetten. Twijfel je, neem dan contact op met het Huurteam of jouw huurcontract niet opgezegd kan worden. Heb je huurcontract voor bepaalde tijd dan geldt wel dat de verhuurder zich aan de wettelijke opzegtermijn moet houden.
Pesterijen
Na het opstarten van een huurprocedure wil er nog wel eens sprake zijn van toevallige storingen in de warmwatervoorziening, het internetsignaal of de tv. Maak in dat geval altijd schriftelijke melding bij de verhuurder als iets niet naar behoren werkt. Als de voorziening onderdeel uitmaakt van je huurcontract is de verhuurder verplicht dit te verhelpen. Het niet hebben van warm water is een officieel gebrek en daarvoor kun je huurverlaging krijgen. Wanneer de voorzieningen geen onderdeel zijn van je huurcontract probeer dan een eigen contract af te sluiten voor internet en tv.
Het komt vaak voor dat nieuwe huurders worden geplaatst door de verhuurder om overgebleven huurders te intimideren of bedreigen. Het is belangrijk dat huurders ook melding doen bij de verhuurder of derden (altijd per e-mail) als zij worden geïntimideerd of bedreigd door een medehuurder. De verhuurder is verplicht om hiertegen op te treden.
Wanneer de intimidaties en bedreigingen een langdurig karakter krijgen, houdt dan altijd een logboek bij van de voorvallen. Indien mogelijk hang een camera op (deze zijn tegenwoordig voor een paar tientjes bij de bouwmarkt te koop) of maak geluidsopnames van (intimiderende) gesprekken met je verhuurder. Probeer ook getuigen te vinden die een en ander hebben gezien. Als er voldoende bewijslast is verzameld is het mogelijk een procedure aan te spannen tegen de verhuurder. Je kunt hiervoor de hulp inroepen van Avant Advocaten/Mr. Gabrelian
Als gesprekken met de verhuurder mondeling plaatsvinden, dan is het belangrijk om kort daarna de gesprekken (inclusief inhoud) per e-mail te bevestigen aan de verhuurder, een derde of het Huurteam. Een bevestiging per e-mail kan als indicatie worden gebruikt dat het gesprek heeft plaatsgevonden.
Is er sprake van Intimidatie of bedreiging?
Meld dit in ieder geval direct bij het Huurteam en het Meldpunt Huisjesmelkers van de gemeente. Doe aangifte bij de politie en neem contact op met de wijkagent.
